房企以价换量折扣层出不穷,惠州刚需客入市速度加快

发布日期::2022-04-29浏览次数:55

摘要:2月以来,各地房贷利率出现松动,放款速度加快。据南都记者了解,不少楼盘也采取了促销打折、上分销渠道、分期、送家电、送物业管理费等措施。世联行案场反馈数据显示,近期楼市去化速度(过去开盘楼盘的剩余量和新开盘楼盘的剩余量总和的售空速度)明显加快,观望情绪淡化,市场上行趋势明显。

2月以来,各地房贷利率出现松动,放款速度加快。据南都记者了解,不少楼盘也采取了促销打折、上分销渠道、分期、送家电、送物业管理费等措施。世联行案场反馈数据显示,近期楼市去化速度(过去开盘楼盘的剩余量和新开盘楼盘的剩余量总和的售空速度)明显加快,观望情绪淡化,市场上行趋势明显。

4月份的监测数据显示,多个在售楼盘案场的上门量明显增加,部分楼盘有一周几十套的成绩,在客户上门量增加的同期,在折扣等利好的刺激下,购房的决策周期明显变短。

业界人士表示,从第一季度数据看,市场在回升过程中。开发商促销力度加大,银行利率近3年最低,都客观上推动了惠州楼市上扬。但目前深圳及外省投资客缺失。惠州楼市回暖一方面取决于外部政策环境,另一方面也取决于购房者的信心。
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1.购房者开始走进售楼处 4月交易或超4300套

随着各种利好政策的叠加,购房者开始愿意走进售楼处,这和2021年的第四季度形成鲜明的反差。从3月份开始,各片区热点楼盘动作开始频繁,南都记者观察,此前一直是惠州楼市热点区域的金山新城片区,开始启动渠道和折扣,万科中交金枫花园、德威江誉城都开启了9折以及渠道上客的时间窗。
  
城区热点片区品牌开发商的诚意得到了市场的积极反馈,惠州楼市交易数据也印证了这一势头。惠州楼市官方数据发布平台“惠民之家”的统计数据显示,2022年1—3月份全市新建商品住宅网签数据为9926套,107.63万平方米,日均销售房源达110.3套。3个月交易房源规模分别为4210套(45.82万平方米)、2264套(23.54万平方米)、3452套(38.27万平方米),自春节以来,市场正处在上升的势头中。
  
3月份上扬的良好势头这一数据在4月份进一步上升,粤东世界联行4月份的数据显示,前三周商品房成交数据分别为,970套、927套、954套。相较于3月份周均885套的数据有明显上扬。加上4月最后一周的数据,预计4月交易数据将超过4300套,4月中下旬从城区北站片区、惠湾片区、惠博板块批量的折扣也吸引了众多刚需购房者入市,部分项目销售量能达到日均10套以上。
  
惠州资深地产评论人胡光宇解释,4月份相较于3月份最明显的变化就是,打折后还是能“走得动”,此前受制于行业危机,打折也无人问津,“可能是热点片区的标志性楼盘加入之后,对刚需入市还是有一定的吸引力,毕竟现在买比去年买还是省了10多万。”

2.临深部分片区深圳客 有一定程度回归迹象
在近期的市场调研中,发现当下市场是一个相对割裂的市场,这种割裂就在于,此前以深圳客分布在惠湾的各个片区,现在只是在部分一线临深区域内有回归的趋势。
  
3月份位于惠阳白云新城片区的万城名座项目所销售的客群中,都是深圳客,“项目一条路过去就是深圳坑梓,还是有比较明显的地缘优势,项目有折扣,也是现楼。”项目案场的销售顾问表示。而和深圳坪山毗邻的大亚湾西区部分项目,深圳客也比此前2月份有增加。
  
深耕惠湾片区多年的灿邦集团董事长陈江洪说,目前惠湾片区楼市还是处于艰难的爬升期,虽然现在各种利好叠加,看起来楼市有回暖热闹的迹象,但惠湾片区主要还是深圳客,深圳客来了,市场才会好,“我们希望深圳市场热起来,然后惠湾才会有外溢的深圳客,全国客户才会回来。”

3.惠州本地刚需客群 入市速度明显加快
在2021年7月份之后,惠州楼市出现分化的最重要表象是,不仅仅外省客撤退、深圳客撤退,本地刚需客群以及有换房需求的客群决策周期变长,甚至开始坚持短时间看空惠州房价下跌。
  
4月20日,来自水口的刘先生在金山新城某楼盘缴纳了定金,他说,此前他的朋友在水口某楼盘购房后,开发商的债务危机直接让他的购房决策延迟,“辛辛苦苦买的房子害怕烂尾,但是在2月底,政府主导的监管账户资金介入,项目又开始复工了,也让我们这些老百姓有了信心。”
  
3月开始,在全力以赴保交付、保民生的大方针指导下,多个停工的楼盘复工。南都记者梳理发现,有时代可园、佳兆业城市广场、佳兆业东江熙园、佳兆业东江新城、佳兆业龙溪项目等部分开发商的项目陆续复工。
  
利息的降低以及各种开发商的优惠打折,从根本上促进了刚需客的入市速度和购房决策周期,本地刚需开始动起来了。
  
以惠阳片区惠州南站附近的星河丹堤和碧桂园南站新城为例,3到4月份项目案场销售比例中,深圳客和本地客的比例大概是6:4。南站新城的一位销售称,虽然相对客户数量小,但本地客户的占地比例比2021年大一些,“折扣或者降价还是有一定作用,本地客户的入市积极性增强。”
  
惠州资深地产评论人胡光宇指出,无论什么时候,购房的刚需群体始终存在。“现在最主要的问题就在于他们的客观心理预期价格是不是到了,是不是认为现在买房真捡到便宜了。”

4.开发商以价换量 各种折扣层出不穷
4月21日,位于江北三环内惠州大道附近的泰丰千湾汇9折发售,首付1.5成,其他一半分三年付清,9折的基础上,还有最高10多万的家电大礼包赠送。此外中介渠道带客,佣金是3个点再加现金奖,累计叠加几乎81折。南都记者查询,在此次折扣前,泰丰千湾汇的备案均价大约在15200元/平方米,按照现行8.1折来算,大概均价是12312元/平方米。
  
一位要求匿名的中介知情人称,自从4月21日泰丰千湾汇执行8.1折开始,截至4月26日,去化接近80套,“地王身份加持以及三环内的楼盘属性,千湾汇项目肯定是4月份惠州城区销售最亮眼的楼盘之一,而且可以肯定的是,泰丰之后众多开发商会跟进。”惠州资深地产评论人胡光宇解释,首先泰丰千湾汇是2020年的地王身份,项目位于三环内,这样的折扣开了惠城核心区的先河,对于行业的波动也是极具震撼力的。
  
2020年9月24日上午,泰丰地产以成交总价8.94亿元,成交楼面价7784元/平方米拿下千湾汇所在的地块,超过金山新城片区的华润曦江润府地块,成为当时的地王。在4月21日,泰丰千湾汇开始了新变化,位于北站附近的领地蘭台府项目,在项目整体9折的基础上,再返还2成首付。如果算上渠道的点数和现金奖,南都记者折算,等于是6.8折上下。而北站附近的宝悦豪庭,也开始了上述操作,与千湾汇类似,直接8.1折直签,中介的朋友圈显示,惠州北站周边的部分楼盘也在本周开启了降价的时间窗。
  
胡光宇表示,实际上在清明期间,从惠州各案场的反馈情况来看是有一波小增长,但在清明节之后,市场又开始有所回落,泰丰千湾汇以价换量的做法,对开发商来说,就是为了快速回笼资金,加上项目地王的品牌光环加持,购房者实际上还是买账的,毕竟100万也少了近20万。胡光宇也担心,千湾汇这样有昭示性的项目降价,会直接传导到惠州的金山新城区域。但目前为止,金山新城片区没有出现比9折更低的折扣数据。
  
另外一部分是通过返现+送车位的方式进行打折促销。所有参与打折的案场反馈,基本项目折扣落定后,上客量有一定的增加,但是项目的销售数据并没有明显的增长。粤东世联行董事、总经理周玉仁解释,这种折扣方式短时间的刺激作用主要是让购房者走进售楼处,开发商以价换量,试图通过性价比取胜。但从实际效果来看,成交数据增长不是很明显,但客户的看房热度在4月份已经有明显的上扬趋势。

5.开发商入市推新 积极性开始增加
在市场触底反弹回升势头逐渐明朗的背景下,开发企业推售热情也在稳步提升。
  
数据显示,在市场新增房源供应环节,在2月周期企业悉数收紧推新聚焦去库存的基础上,3月份全市各片区集中推新,共计有22个项目取得新批次预售许可证,供应新建商品房房源3934套,供应面积达到43.32万平方米。
  
进入4月份,惠民之家统计数据显示,全市将迎来近30个楼盘推出新品,预计推出房源数量超过4000套,星河臻誉府、华创金麟府、康桥知园、峰铭朗悦花园等多个全新项目将迎来集中面市。而截至当前(4月26日),根据惠州市预售许可证监测平台信息,全市已有19个项目领取新预售许可证,共计房源数量达4281套,面积规模则达到47.2万平方米。
  
而在即将到来的五一小长假期间,南都记者统计,将有13个纯新盘预计推新或营开或申领预售证。13个新盘主要以惠城区为主,仲恺、博罗也有部分新盘,惠湾区域新盘动静不大。具体到县区就是城区7个,仲恺区3个,博罗片区3个。而惠湾片区只有一个全新项目预计在五一期间有动作。
  
城区4月底,江北泰丰千湾汇的8.1折操作,北站新城领地蘭台府算下来不到7折的操作,已经让惠博、北站板块闻风而动,目前已经不少于3个楼盘在跟进,预计五一期间,甚至整个5月,价格战可能成为城区开发商走货、加把火的主要促销手段。
  
世联行粤东区域董事、总经理周玉仁担心,现在泰丰用地王在江北的身份打了8.1折,如果五一期间,甚至整个5月,惠州热点区域推售的楼盘,大面积这样回到价格战时代,“降价是一剂猛药,不到万不得已建议慎重。”周玉仁说,未来惠州楼市库存压力巨大,销售内卷,楼市分化进一步加剧将成为惠州楼市中短期必然的事实。

6.首套房贷利率重回5字头 5年最低点已经到来
2022年以来,由于市场需求减弱,全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况,自主下调了房贷利率,平均幅度在20到60个基点不等。而具体到惠州楼市,房贷利率重回5字头的大礼包已经砸下来。
  
4月份,惠州首套房贷利率最低可以给到5.0%,南都记者统计,这也是惠州最近5年来房贷利率的最低点。从粤东世联行和惠州中原地产的统计数据来看,东亚银行首套房贷利率最低5.0%,中行、建行、工行、广发行4家银行的首套房贷利率最低5.1%,华润银行首套最低5.5%,是所统计的银行中首套利率最高的。
  
二套房方面,各银行利率最低为5.2%,普遍在5.25%-5.6%之间。中行、工行、招行二套房贷利率都能做到最低5.2%。信贷环境改善对楼市最直接的影响便是购房成本下降。
  
实际上,在2021年7月份之前,惠州房贷利率曾经冲至全国第一,一度超过7%,如今首、二套利率全线降至5字头,对于购房者而言,是最实在的购房负担的降低。
  
惠州中原地产的调研结果显示,除了利率放松之外,惠州银行对流水和贷款的附加条件也进一步降低。超半数银行不再设置贷款附加条件,此前寻求利息优惠的购买理财、保险、重金属都不再有要求。
  
截至2021年3月份,从南都记者了解的情况来看,银行对于房贷流水要求放松普遍为2-2.5倍,最低1.2倍,贷款附加条件减少,超半数银行不再设置贷款附加条件。放款周期大为缩短,大部分在3个月以内,较2月份的3-6个月明显加快。

来源:南方都市报
 

关键字:惠州买房
  

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