深圳中介会走向何处?买房“吃差价”将不再奏效!

发布日期::2021-11-21浏览次数:13

摘要:11月19日,深圳市住建局官方房地产信息平台上线新版二手房交易网签系统。与旧版交易系统不同的是,新版交易系统采用单边代理模式。这是国内首次在房地产交易领域采用单边代理模式。

“吃差价”“返佣”等交易陋习,终于将彻底退出深圳房地产市场。11月19日,深圳市住建局官方房地产信息平台上线新版二手房交易网签系统。与旧版交易系统不同的是,新版交易系统采用单边代理模式。这是国内首次在房地产交易领域采用单边代理模式。

19日,时代周报记者从深圳市房地产中介行业媒体通气会上获悉,新交易系统涵盖所有商业性质房源,包括公寓、商铺、法拍房、写字楼和厂房等。其中,二手住宅房源须以深圳二手房参考价对外挂牌,但业主可以自行定义成交价,最终定价由买卖双方委托经纪人进行谈判。若业主挂牌房源明显高于成交价或参考价,新交易系统会进行提示。

此外,新系统对购房资格审核流程进行前置,网签前需要先对买方进行购房资格查验,没有资格就无法进行下一步的网签。这意味着,过往先签约再完成购房资格办理的“炒房”模式成为过去。

伴随着新版交易系统上线,传统交易模式成为历史。深圳市房地产中介行业将迎来颠覆式变革,行业进入洗牌关键期。

“吃差价”模式成历史
新交易系统正式上线,意味着深圳二手房多方委托时代结束,正式进入单边代理时代。“双边代理”是指房地产中介服务于交易的双方,促成交易。过往的房产交易中,部分中介利用双方信息差,给买卖双方报价不一,从中赚取差价。也有中介为迅速成交赚取佣金,不向买卖双方透露真实价格,只是进行价格撮合,最终出现与卖方形成“攻守同盟”,将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。

而单边代理则是房地产中介各自服务于买卖双方或租赁的双方,各为其主,只维护自己代理人的利益。在单边代理机制下,买卖双方代理人权责边界清晰,卖方代理人只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出,买方代理人则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源。

在此机制下,买卖双方的合法权益得到保障,中介“宰客”成为历史。

时代周报记者从媒体通气会上获悉,新交易系统将买卖各方代理人的服务流程全部数据化,任何一方存在违规操作均可被溯源追责。若代理人对所推荐匹配房源没有做到尽职调查或刻意隐瞒房源必要信息,造成权益受损,代理人可以通过系统完成责任追溯。

最新!深圳二手房成交创新低
6成以上小区跌幅超20%

2021年2月8日,深圳市住房和建设局发布公告宣布,建立二手住房成交参考价格发布机制。

受此影响,深圳二手房市场成交连续7个月下滑。10月,深圳二手房成交面积进一步回落至8万平方米,创历史新低,环比再降50%,同比跌幅扩至81%。成交均价持续下滑至55805元/平方米,环比基本持平,同比下跌12%。1-10月,深圳二手房累计成交324万平方米,同比下降57%。

图:2019年1月-2021年10月深圳二手房成交量价(万平方米、元/平方米)


在指导价出台前,深圳二手房价格快速上涨。

剔除零星成交的二手住宅小区,深圳2021年1月二手住宅小区售价较2019年12月大幅上涨,可比价格涨幅中位数、平均数分别为24%和22.6%,经营贷踊跃进场投资炒房乃是重要因素。其中,多达63.4%的二手房小区可比价格涨幅超20%,可比价格涨幅在10%-20%的二手房小区占比同样达到22.4%。

而在指导价出台后,深圳二手房价格急速下跌。

剔除零星成交的二手住宅小区,深圳2021年10月二手住宅小区售价较2021年1月趋势性下滑,可比价格跌幅中位数、平均数分别为-23.1%和-21.6%,二手房价格现已基本回归到2019年底。其中,多达66.9%的二手房小区可比价格跌幅超20%,另有21%的二手房小区可比价格跌幅在10%-20%。

表:深圳二手住宅小区可比价格变化


表:2021年10月较2021年1月深圳部分二手住宅小区可比价格变化(元/平方米)


中介出走
市场环境转差,深圳的中介从业者们也开始离开这个行业。据深圳市房地产中介协会发布的数据显示,2021年第三季度深圳新增备案机构107家,环比下降15%,同比下降53%。截至9月30日,有效实名登记中介人员约4.1万人,较今年峰值减少6000余人,较去年同期减少14.2%。

深圳市房地产中介协会认为, 受二手房参考价政策的持续影响及相关配套措施不断完善,深圳二手房市场持续保持低迷行情,消费者对市场预期也产生了根本性变化,目前市场看跌观望情绪浓厚。传导到行业就是当前新增备案机构量呈持续下滑态势,随着市场严管控的持续,预计后期新增备案量还会有所下降,维持在低位水平。

深圳房地产经纪人陈帆离开房地产行业已经一个半月,但他仍觉得寒意未褪。过去几个月间,他经历了注销公司、解散团队、关门闭店,在这个骤冷的行业,他是受到冲击较大的一批人。

陈帆告诉21世纪经济报道记者,从6月开始,他所在的门店交易量持续走低而且,每个月都在创新低。“二手房参考价格机制出台之前,每个星期有10-15批带看客户,下半年每个月带看客户降至2-3批。高峰期,他们门店有10个店员,9月时只剩下4个经纪人在苦苦支撑。”

无奈之下,陈帆和同事陆续离职。他的同事中,有人离开深圳、有人转行送外卖跑滴滴、有人“入坑”教培面临再度失业,而陈帆则试水短视频营销,但收效甚微。陈帆不知道,未来他还能做什么。“我做这行五六年了,换个行业别人也看不上咱。换个城市吧,现在全国的房地产行业都不好做。”

不过,从长远的角度来看,这是深圳房地产市场回归理性之下必然历经的短暂阵痛,行业未来平稳健康发展将是趋势。

李宇嘉指出,从二手房参考价出台至今,现在已经有不少二手房成交是按照成交价或者低于成交价的。“市场已经认可二手房参考价机制,购房者也会转向成交价和实际市场价差不多的区域,也会促使业主调整价格向参考价靠拢,严重高于参考价的,已经不太能被接手。”

“目前整个信贷层面没有明显回暖,加之调控政策也不可能放松,深圳楼市还是停留在一个理性、健康的状态。整体来看,现在还是处于一个前期回调、筑底修复的过程,不太可能出现明显的反弹。”李宇嘉认为。

中介行业优胜劣汰将加速
未来,新交易系统为中介机构和中介从业者设置评级机制,倒逼行业从业者提升服务质量和专业能力。新交易系统与深圳市房地产中介协会数据对接,取得全市实名登记的房地产中介从业人员综合评价数据,若中介出现失信行为,深圳房地产中介协会将通过黑名单制度对失信行为进行处罚。

目前,黑名单制度已与33省打通,被拉黑者将无法在33个省内从事房屋交易中介服务。

在该套系统中,卖方最多只能委托三家机构进行销售。第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权即房源“独家”销售权力。卖方将根据系统评级分数筛选委托方,此举将倒逼卖方更谨慎选择为其服务的中介。

业界普遍认为,这一模式将打破现有行业竞争格局,所有中介机构不论大小均有平等的服务机会,企业比拼的不再是资金与规模,而是信誉与服务、专业与能力。

深圳房地产中介协会发文称,基于单边代理逻辑运行的新交易系统一旦运行成功,将是对过去三十年房地产中介行业规则的彻底颠覆。此次中介服务底层逻辑的改变,将提高房产流转效率,更有利地保障消费者权益。

来源:时代周报、丁祖昱评楼市、21世纪经济报道

  

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