2021年楼市调控井喷!有些伤害大,有些侮辱性强…

发布日期::2021-04-06浏览次数:13

摘要:这一轮加码调控,各地政策密集,但针对经营贷等信贷政策收紧力度不大。房地产调控核心是调控信贷,各地政策当下大部分伤害不大,包括部分一线城市经营贷只查出5000万,上海、杭州等城市结果难产。目前各地出台的调控政策力度不一样。整体看,以口号为主,大部分都是在既有政策下,微调,看着动辄几百字的加码调控,但动信贷的很少,2021年楼市大概率会刷新历史记录,超过18万亿。

2021年的一季度已经过去了,在1-2月,全国各地房价开启了一轮明显的上涨,之前的热点城市继续涨,而非热点城市也在开始蠢蠢欲动。因为房价明显上涨,自然而言,调控政策各种也开始井喷。


楼市调控政策3月继续井喷, 3月份,房地产调控政策次数高达48次, 2月份各地房地产调控井喷,单月房地产调控次数高达45次,超过了1月份的42次,年内累计房地产调控政策次数高达135次!2021年一季度房地产调控政策井喷,住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点。

4月5日晚间,合肥市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),涉及学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等政策,并明确不低于30%比例的房源用于刚需购房。《通知》自4月6日起施行。4月2日广州:加大租赁住房用地供应 人才房限售年限延长至3年。4月1日,据深圳市场监管官方微信公众号发布,深圳市市场监督管理局、市住房和建设局和市教育局联合印发开展“学生位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。4月1日,央行金融市场司司长邹澜表示,部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大,高杠杆的中小房企的债务违约等潜在风险也是值得持续关注的。

东莞也升级了信贷调控政策,在4月明确了根据东莞最新购房政策。


这几种情况在东莞买住宅不能办理贷款:
1、东莞有1套房且贷款未结清,外地有1套房贷未结清。
2、东莞有1套房且贷款未结清,外地有1套已结清的房贷且该房子还在自己名下。
3、东莞无房,外地有2套未结清的房贷;
4、东莞有1套房贷款已结清,外地有1套房贷款已结清(或未结清)。
5、东莞无房,外地有2套房贷已结清(或者其中1套已结清),但都在名下。
6、东莞有2套房的。
(总结:你如果有2套及以上房贷记录,无论是东莞的房子,还是外地的,也无论是否结清了房贷,只要还在你名下,在东莞买房就不能贷款了。)

经营贷入楼是这一轮楼市明显上涨的主要原因。在2019年之前,购房是不太可能用经营贷的,因为无利可图。经营贷一般1-3年归本,利率远远高于按揭贷款。这种情况下,大部分人不会用经营贷买房。得不偿失。但在2020年,因为特殊政策,经营贷周期越来越长,利率远远低于按揭贷款,所以不论是购房者还是银行,都有了动经营贷入楼的心思。

经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差,同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说,经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的,但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款,所以在银行的执行层面就出现了动作走形,变相鼓励了经营贷进入楼市。

针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为,最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热,让经营贷回归到它的本质,有助于企业经营,能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

在经营贷利率3-4,按揭贷款利率5-6,利差高达2个点,而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。另外,经营贷泛滥最大的影响还是歧视刚需,大部分经营贷都适合投资购房,而且基本集中在改善与豪宅,所以这一轮楼市火热明显从中高端市场开始。2020年2季度开始,从深圳、上海、杭州,都是从中高端物业开始突然火爆。

因为巨大的利差存在,银行为了躲避经营风险,利率低的经营贷必然寻找风险低的投放对象。而对于房地产来说,2021年市场走势核心还是看经营贷的调控力度,力度大市场就跌,力度小市场就涨。

首先:这一轮房地产调控的市场原因是因为房价明显上涨,特别是一二线城市房价上涨成为市场主流,一月份上海、深圳、广州排序全国前三。而且因为春节特殊的就地过年,2月份房价依然明显上涨。

其次:从调控政策看,从部委到地方,住建部已经督导多城市,包括杭州、无锡等城市在督导下发布调控政策,本轮房地产调控是从上而下的房地产调控。

第三:整体看,房地产调控内容以打补丁,但本轮楼市的最大上涨推动力经营贷管理依然在落地过程中。

房地产调控开始严控中介模式:2021年来,特别是最近一个月,全国超过15城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。特别是最近几天,包括杭州、东莞,深圳等城市发布了二手房限价政策,另外包括无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市也在最近针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了不同通知与政策。

对于一二线城市来说,二手房市场已经占据了市场的主体地位,特别是一线城市,二手房市场占据了市场成交量的80%以上,相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳等城市开始,重启定价管控,最近已经有超过9城市针对自媒体、中介、二手房业主,开启一轮定价管控。

其次:从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集,二手房价格上涨迅速,价格管控的确有利于市场的稳定。

第三:从市场趋势看,这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势,更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。

第四:从政策效果看,深圳等城市出现了二手房报价下调,预计在政策持续打补丁下,最近房价上涨将明显放缓。

房地产部委发力,地方将就?房地产调控从上而下,部委发力,从住建部督导到自然资源部发布政策。
本轮调控政策是从上而下的调控,是在住建部主导督导下的调控升级,杭州上海深圳的调控是在市场明显上涨的基础上,对于短期市场有降温的作用,但并未影响这一轮上涨的根本原因,所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。

多城市开启房地产土地集中供应模式。
各地开启集中土地供应模式,2021年1月来截止3月31日,房企积极拿地趋势持续。而且因为2020年初疫情的特殊情况,使得2021年来的同比数据非常高,高达26%。从春节后数据看,热点城市土地成交溢价率也非常高。单个城市数据看,有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等22个卖地百亿城市,50大热点城市卖地高达7020.99亿同比涨26%。

预计从4月底开始,多城市开启一轮集中供地。对于楼市也将出现较大影响。


简单的总结一下:这一轮加码调控,各地政策密集,但针对经营贷等信贷政策收紧力度不大。房地产调控核心是调控信贷,各地政策当下大部分伤害不大,包括部分一线城市经营贷只查出5000万,上海、杭州等城市结果难产。目前各地出台的调控政策力度不一样。整体看,以口号为主,大部分都是在既有政策下,微调,看着动辄几百字的加码调控,但动信贷的很少,2021年楼市大概率会刷新历史记录,超过18万亿。

来源:大伟看楼市

  

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